Поиск недвижимости

Очень важно ознакомиться с местностью, прежде чем выбирать недвижимость. Вам следует посетить несколько различных районов, чтобы иметь представление и принять обоснованное решение о том, в каком именно месте вы хотели бы купить. После того как вы определились какая именно местность вас интересует, стоит просмотреть целый ряд различных объектов, выставленных на продажу, прежде чем принимать какие-либо решения. Это даст вам представление о том, что вы можете ожидать с точки зрения цены и вы будете чувствовать себя более уверенными, когда дело дойдет до переговоров о цене на интересующий вас объект собственности.

Выбор юриста

Адвокат может дать вам полезный совет с самого начала процесса покупки. Ваш адвокат проведет ряд запросов, гарантирующих, что все заинтересованные стороны, в том числе продавец или застройщик, действуют на законных основаниях. Позже он примет необходимые меры, чтобы гарантировать, что все испанские правовые требования удовлетворены, и что собственность свободна от каких-либо обременений или залогов, которые могли бы повлиять на ваше использование земли. Он также убедится, что нет задолженности по местным налогам и сборам за обслуживание, закрепленых за этой собственностью.

Заключать контракт с испанским адвокатом не является обязательным, но использование адвоката из вашей страны, вероятно, приведет к существенному увеличению расходов за юридические услуг и, как правило, к значительной задержке в заключении сделки.

Если у вас нет адвоката в Испании, то члены нашей юридической команды будут рады направлять вас через весь процесс покупки.

Шаг 1: Переговоры о покупке

Переговоры с продавцом о приобретении имущества не должны быть ограничены согласованием цен. Многие другие вопросы должны быть согласованы на этой стадии переговоров, и все ваши требования должны быть подробно обсуждены. Вы можете быть готовы принять все условия продавца, но в других случаях может быть необходимо подготовить встречное предложение. Помните, что это предложение может быть сделано с одобрения вашего адвоката или банка, который будет предоставлять ипотеку. Другие вопросы могут стать частью переговоров,такие как дата заключения сделки, способы оплаты, движимость, соединенная с недвижимостью, осветительные приборы и мебель; или согласование того, кто будет платить налоги, участвующие в операции с недвижимым имуществом, такие как муниципальный налог на продажу имущества Plusvalía, например.

Ваш агент по недвижимости, который, вероятно, действовал очень эффективно, чтобы помочь Вам найти собственность, может быть не столь квалифицированным, когда речь идет о такого рода переговорах. Он может на данном этапе предложить привлечение адвоката, который может использовать свои знания и опыт для того, чтобы гарантировать, что предложение является юридически обоснованным, и что любое соглашение будет в ваших наилучших интересах.

Шаг 2: Договор резервирования и залог

Как только ваш агент по недвижимости и адвокат обсудили условия покупки с продавцом и согласие было достигнуто, то следующий шаг заключается в формализации этой устной договоренности в виде письменного договора. Этот документ известен как контракт резервирования (Contrato de Reserva) и должен быть подписан обеими сторонами - вами или вашим представителем и продавцом. Он может также включать информацию об условиях оплаты, предполагаемую дату подписания основного контракта и заключения сделки. Если обе стороны согласны с условиями в договоре, то создается соглашение, обязательное к исполнению.

Этот договор резервирования будет сопровождаться суммой денег, которую платит покупатель, чтобы показать продавцу, что существует реальное намерение совершить покупку, что является стандартной практикой в Испании. Эти деньги известны как депозит или залог (Señal de Reserva) и обычно составляют от € 3000 до € 12000. После того, как этот депозит был оплачен, соответствующая недвижимость изымается с рынка, и цена является фиксированной в течение определенного периода времени, обычно около 30 дней.

Очень важно помнить, что этот депозит, как правило, не подлежит возмещению. Другими словами, если вы решили не воспользоваться своим правом выкупа в течение срока, установленного в договоре резервирования, то продавец не обязан возвращать деньги. Однако, если продавец аннулирует сделку, он должен будет вернуть ваш депозит.

Когда вы находитесь на этом этапе сделки, то необходимо помнить о следующих важных моментах.

Во-первых, когда вы едете в Испанию, чтобы посмотреть недвижимость, необходимо иметь достаточно средств в вашем распоряжении. Любая задержка в оплате депозита может привести к потере вами недвижимости, которую хотите купить.

Во-вторых, постарайтесь избежать оплату депозита чеком, потому что расчет по чеку может занять до десяти дней. За это время продавец волен принять предложение от другого покупателя, который может заплатить наличными. Чтобы избежать такой ситуации желательно заплатить задаток наличными или по кредитной карте.

Шаг 3: Обмен предварительными договорами купли-продажи (Contrato Privado de Compraventa)

Предварительный или частный договор купли-продажи, по существу, такой же, как контракт, который вы бы подписали в рамках сделки на покупку недвижимости дома. Этот договор создает обязывающие соглашения между вами и продавцом, устанавливает дату заключения сделки и устанавливает условия продажи.

Некоторые условия могут и не быть конкретно указанны в договоре, поскольку они вытекают из закона, регулирующего операции такого рода. Предварительный договор купли-продажи, как правило, подписывается от двух до четырех недель после договора резервирования.

В период перед подписанием договора ваш адвокат завершит правовые запросы, необходимые вам, прежде чем приступить к заключению сделки. Он получит сертификат (Nota Simple) из Реестра собственности (Registro de la Propiedad), где указана такая информация, как собственник имущества, наличие обременений на землю и ипотеки.

Ваш адвокат также будет вовлечен в переговоры об условиях, содержащихся в договоре. В частности, он установит график погашения любых задолженностей, связанных с собственностью. Очень важно достичь официальное соглашение, устанавливающее погашение этих долгов, прежде чем приступить к заключению сделки. Это защитит вас, как покупателя, потому что, если продавец не соблюдает соглашения, то вы имеете право отказаться от покупки, и требовать возмещение понесенных убытков, или вычесть долги от цены продажи вместе с любыми сопутствующими вашими расходами.

На этом этапе принято платить определенный процент от стоимости покупки. Если вы покупаете вторичную недвижимость, то выплачивается, как правило, 10% от покупной цены, если вы покупаете от застройщика, то вам, вероятно, придется заплатить от 20% до 50%.

Шаг 4: Заключение сделки

Покупка недвижимости достигает формального завершения, когда договор купли-продажи (Escritura de Compraventa) подписывается обеими сторонами, продавцом и покупателем в присутствии государственного нотариуса (Notario). Нотариус является государственным должностным лицом, который удостоверяет, что контракты являются законными, проверяя, чтобы все формальности, вовлеченные в сделке, были соблюдены. В этот момент выплачивается согласованная сумма и владение имуществом передается покупателю.

Если только стороны не договорились изменить условия заранее,то в договоре купли-продажи всегда заявляется, что собственность свободна от всех сборов и обременений, что нет задолженностей, связаных с собственностью, и что продавец передает вакантные владения, т.е. нет арендаторов или других жильцов.

Если по какой-либо причине вы не можете присутствовать на этой заключительной встрече с нотариусом, то есть два способа, которые позволяют вашему адвокату подписать документы от вашего имени:

• предоставление доверенности (Poder). Это формально позволяет другому человеку (вашему адвокату или кому-либо еще, кому вы доверяете) подписывать документы от вашего имени.). Во время своего пребывания в Испании вы можете обратиться к нотариусу, который, соблюдая все формальности, подготовит для вас доверенность. Кроме того, доверенность может быть оформлена нотариусом в вашей стране. Эта доверенность должна быть легализована для использования в Испании, т.е. к доверенности должен прилагаться сертификат апостиль, в соответствии с положениями Гаагской конвенции.
• предоставление неофициального словесного мандата вашему адвокату. Важно помнить, что если вы выберете этот вариант, вы должны ратифицировать договор купли-продажи как можно скорее после его заключения. Это может быть сделано у нотариуса либо в Испании, либо в вашей стране. Однако, если ратификация происходит в вашей стране, то необходимо будет получить сертификат апостиль, чтобы договор был юридически признан в Испании. Ратификация договора представляет из себя просто подтверждение приобретения собственности и предоставление образца подписи, который будет храниться в реестре недвижимости.

Шаг 5: Регистрация Титульного документа

Как только договор купли-продажи был подписан, нотариус отправляет факс в соответствующий реестр недвижимости, чтобы начать официальную процедуру регистрации новых титульных документов. Хотя этот процесс и не является обязательным, но настоятельно рекомендуется.

Весь процесс обычно занимает от одного до трех месяцев, в зависимости от нагрузки в каждом конкретном реестре собственности. Тем временем вы можете запросить копию дела (copia simple ) у нотариуса. Когда регистрация будет завершена, сотрудник реестра недвижимости свяжется с вашим адвокатом, чтобы сообщить ему о том, что титульный документ, подтверждающий право собственности (Escritura Pública) готов и его можно забрать.

Ну и, наконец, ваш адвокат будет не только проводить контроль за регистрацией ваших титульных документов, но также организует оплату различных налогов, связанных с покупкой. Кроме того, он может помочь вам составить договоры с поставщиками коммунальных услуг такие как водо-и электроснабжение и организовать оплату счетов с вашего испанскго банковского счета, дав постоянное поручение банку.

На что надо обращать особое внимание при покупке недвижимости от застройщика на стадии строительства

Если вы подумываете о покупке недвижимости от застройщика на стадии строительства, другими словами, вы хотите приобрести виллу или квартиру, которая еще не была построена, вы должны быть особенно осторожны. В сделках такого рода вы должны сделать ряд платежей до начала строительства и в процессе строительства. Очевидно, что покупателям нужны гарантии, что часть или все их деньги будут возвращены, если проект затянется, не будет завершен в срок или, в худшем случае, просто строительство никогда не начнется. Большинство авторитетных застройщиков предложит вам схему, по которой банк гарантирует, что ваши деньги будут возвращены, если что-то пойдет не так. Некоторые из этих схем предлагаются бесплатно, в других случаях вам придется заплатить небольшой процент.

После заключения сделки на покупку новой недвижимости, вам нужно будет заплатить налог на добавленную стоимость НДС (IVA) в размере 7% и гербовый сбор в размере 1% от цены покупки.

Стандартной практикой в Испании для новостроек является передача недвижимости без подключения коммунальных услуг, таких как вода и электричество. Вам следует включить в ваш бюджет небольшую сумму на оплату за подключение этих услуг. Вы также должны знать, что это может занять некоторое время, во многих случаях до четырех недель, прежде, чем подключение состоится, так что не рекомендуется строить планы на использование вашего нового жилья в это время.

Если вы покупаете недвижимость у агента-промоутера или застройщика, крайне важно иметь профессиональное юридическое представительство.

Расчет расходов

Важно, чтобы вы знали о всех расходах, которые сопутствуют покупке недвижимости в Испании. В среднем эти расходы обычно составляют от 11% до 12% от покупной цены. Вы будете обязаны заплатить три гонорара и один или два налога, которые описаны ниже. Наконец, некоторые другие расходы, которые могут быть вовлечены в покупку вашей недвижимости, перечислены в конце данного раздела.

Гонорары

1. Юридические услуги. Эти расходы обычно составляют около 1% от стоимости + НДС, но ваши юридические расходы могут возрасти, если возникают осложнения во время трансакции. Ваш адвокат должен быть в состоянии дать вам подробную смету расходов, которые могут возникнуть в результате вашего конкретного случая.

2. Нотариальные расходы. Эта плата фиксируется по официально установленной шкале, которая принимает в расчет ряд различных факторов, в том числе с учетом стоимости имущества. Диапазон этой шкалы колеблется от около €300 для нижнего ценового ряда недвижимости до €1.500 для более дорогих покупок.

3. Сборы Реестра собственности (Registro de la Propiedad). С вас также будет взиматься плата за внесение ваших титульных документов в реестр. Они используют шкалу, которая связана с ценой, указанной в нотариальном акте, чтобы оценить точную сумму, которая будет взиматься. Как правило, это составляет около 80% от сборов вы Если вы покупаете вторичную недвижимость, то ваш передаточный налог составит 7% от цены покупки. Если вы покупаете напрямую от застройщика на стадии строительства, вы также будете платить 7% от стоимости покупки, но это уже рассматривается как оплата НДС (IVA).

Hалоги

1. Передаточный налог (Impuesto de Transmisiones Partrimoniales - ITP) / НДС (IVA). Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, то ваш передаточный налог составит 7% от цены покупки. Если вы покупаете на стадии строительства, напрямую от застройщика, вы также будете платить 7% от стоимости покупки, но это оплачивается уже как НДС (IVA).

2. Муниципальный налог от продажи имущества (Plusvalía) Этот налог платится в местную администрацию и основан на увеличении стоимости земли, с момента последней продажи. Логично, что в качестве бенефициара от увеличения стоимости, продавец обычно берет оплату Plus Valía на себя. Тем не менее, некоторые контракты купли-продажи предусматривают, что покупатель несет ответственность за эти расходы. Это важный вопрос, обсуждаемый в ходе переговоров по условиям договора купли-продажи, и важно проконсультироваться с адвокатом, прежде чем принимать любое соглашение по этому вопросу. Если вы, в конце концов, согласились оплатить Plusvalía, то вы увидите, что расчет этого налога основан на официальной стоимости земли, которая всегда ниже реальной рыночной стоимости. Налог взимается в пределах от 10% до 40% от ежегодного прироста стоимости земли.Точный процент зависит от ряда факторов, включая место расположения объекта и продолжительность времени между продажами. Местные власти периодически проводят оценку земли и ведут постоянно обновляемые записи для расчета налога с продажи недвижимости Plusvalía.

Прочие расходы

Другие расходы, которые вы должны иметь в виду, при рассмотрении возможности покупки недвижимости в Испании:

• юридические услуги для составления завещания в Испании
• расходы, связанные с оформлением контрактов на коммунальные услуги на ваше имя
• расходы, связанные с созданием прямого дебета для оплаты услуг ЖКХ
• оплата за подключение электроэнергии и воды
• страхование вашей недвижимости и ее внутреннего содержания
• финансовые консультации и юридическое представительство
• представительство на переговорах с Сообществом ваших потенциальных совладельцев (Comunidad de Propietarios)

Введение

Юридическая процедура в основном такая же, как описано в разделе "процесс покупки". В этой главе мы будем акцентировать внимание только на тех аспектах, которые имеют непосредственное отношение к продавцу.

Очень важно выбрать авторитетного агента по недвижимости, который помогал бы вам рекламировать и продавать вашу собственность. Он также может проконсультировать вас по рыночной стоимости вашей недвижимости и поможет вам в ведении переговоров с покупателем. Условия, предлагаемые каждым агентством недвижимости, могут отличаться, так что читайте внимательно договор и узнайте сколько комиссионных они берут в случае продажи.

При любой продаже могут возникнуть осложнения, находящиеся вне компетенции даже самого опытного агента по недвижимости. Поэтому рекомендуется нанять адвоката, который представлял бы ваши интересы в процессе продажи. Ваш адвокат примет участие в переговорах с покупателем, определит условия продажи и гарантирует, что все законно и честно. Что еще более важно, он подготовит для вас возврат налога на прирост капитала после продажи и проведет переговоры с покупателем о том, кто берет на себя ответственность за различные платежи, связанные со сделкой.

Необходимые документы

Наличие всех необходимых документов обеспечит гладкое проведение продажи. Когда вы выставляете свою собственность на продажу, то должны предоставить следующие документы вашему адвокату или агенту по недвижимости; а для большей уверенности вы можете сделать документы доступными для обоих.

• копия нотариального акта, подтверждающий право собственности (Escritura Pública)
• копия квитанции об оплате налога на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, IBI)
• копия кадастрового свидетельства (Certificado Catastral), выданного вам в кадастре недвижимости (Catastro). Этот документ содержит официальный регистрационный номер вашей собственности (Referencia Catastra) в кадастре недвижимости и дает полное описание собственности
• копию вашей последней испанской налоговой декларации (Declaración de la Renta) для жителей или форма 214 для нерезидентов
• копию Устава сообщества владельцев (Comunidad de Propietarios), содержащую адрес и номер телефона сообщества владельцев
• копии всех ваших счетов за коммунальные услуги

Расчет сопутствующих расходов

В принципе, вы должны рассчитывать на оплату двух гонораров и одного или двух налогов. Вам также нужно будет аннулировать все долги, сборы или залоговые обязательства, которые могут быть зафиксированы против титульного документа в земельном кадастре.

Гонорары

1. Гонорар агента по недвижимости: Агенты по недвижимости обычно просят от 5% до 10% от стоимости покупки, в качестве их комиссионных.

2. Юридические услуги: Эти расходы обычно составляют от 1% до 1,5% от цены покупки.

Hалоги

1. Налог на прирост капитала (Impuesto sobre las Rentas Derivadas de Transmisiones de Bienes Inmuebles) (Налог на доходы, полученные за передачу недвижимости):

Hалог на прирост капитала выплачивается на прибыль, получаемую от продажи любого имущества в Испании, независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом. Тем не менее, разные ставки и способы оплаты применяются к резидентам и нерезидентам. Жители также могут извлечь пользу из серии вычетов, которые уменьшают или даже освобождают их от ответственности выплат, которые не доступны для нерезидента продавца.

Как резиденты, так и нерезиденты обязаны платить налог на прирост капитала с чистой прибыли. Для расчета чистой прибыли от продажи вы берете первоначальную цену вы заплатили за имущество, которая стоит в титульном документе о праве собственности. Теперь добавьте к этому все расходы, понесенные вами при покупке собственности. Далее, применим официальный коэффициент коррекции инфляции (Coeficiente de Actualización) к этой сумме.Теперь полученное значение вычитается из цены, которую вы получили за имущество, также вычитаются любые расходы, которые вы понесли в ходе процесса продажи, что дает вам цифру вашей чистой прибыли. Нерезиденты платят 18% налог на прирост капитала на эту чистую прибыль, в то время как жители платят более низкую ставку в 20% в рамках своей ежегодной декларации о подоходном налоге.

Если вы не являетесь постоянным жителем, то помните, что ваш покупатель должен будет заплатить 3% от цены покупки непосредственно в финансовое управление, гарантируя тем самым,что любые потенциальные налоговые обязательства будут выполнены. В случае, если ваша фактическая налоговая ответственность ниже, чем эти 3%, то вы можете претендовать на возврат избытка после завершения продажи. Для этого вы должны заполнить налоговую форму 212 и представить ее в Налоговое управление в течение 90 дней после завершения сделки. Возмещение должно быть сделано в течение 90 дней. В случае, если ваши фактические налоговые обязательства составляют более 3% от цены продажи, то необходимо заполнить форму 212 и представить ее в налоговую службу вместе с суммой, которую вы должны.

Есть ряд факторов, которые могут снизить показатель, который Налоговое управление считает вашей чистой прибылью для целей расчета налога на прирост капитала. Недавние изменения в испанском законодательстве усложнили расчет применимых сокращений, но в нынешней ситуации, как для резидентов, так и для нерезидентов, положение можно резюмировать следующим образом:

Если вы уже владели вашей собственностью более 10 лет на 31 декабря 1996 года, другими словами, вы купили вашу собственность до 31 декабря 1986 года, то вы освобождены от уплаты налога на прирост капитала. Если вы являетесь нерезидентом, который имеет право на такое освобождение, то ваш покупатель не будет обязан заплатить 3% от стоимости покупки непосредственно в налоговое управление.

Если вы купили недвижимость между 1 января 1987 и 31 декабря 1996 года, то снижение в 11,11% будет применяться к вашей годовой прибыли за каждый год владения после первых двух лет. Так, если вы приобрели недвижимость в 1989 году, то сокращение будет применяться на период 1991 - 1996, что дает Вам скидку примерно в 55%. Только коэффициент коррекции инфляции (Coeficiente de Actualización) будет применяться для следующих лет.

Если вы купили вашу собственность после 31 декабря 1996 года, то расчеты по определению вашей чистой прибыли будут проведены, как описано выше и никакие дополнительные снижения не будут применимы.

Это, безусловно, сложная область и поэтому лучше всего обратиться за профессиональным советом в вашем конкретном случае.

2. Муниципальный налог на продажу недвижимости (Plusvalía):

Этот налог выплачивается местной администрации и основан на увеличении стоимости земли с момента ее последней продажи. Логично, что в качестве бенефициара в этом увеличении стоимости, продавец обычно берет на себя ответственность платить Plusvalía. Тем не менее, в некоторых договорах купли-продажи предусмотрено, что покупатель несет ответственность за оплату этих расходов. Это важный вопрос в ходе переговоров по условиям договора купли-продажи, и важно проконсультироваться с адвокатом, прежде чем принимать любое решение по этому вопросу. Если вы, в конечном итоге, согласились платить Plusvalía, то вы увидите, что расчет этого налога основан на официальной стоимости земли, которая всегда ниже реальной рыночной стоимости. Налог взимается в пределах от 10% до 40% от годового прироста стоимости земли. Точный процент зависит от целого ряда факторов, включая место нахождения недвижимости и промежуток времени между продажами. Местные власти периодически проводят оценки земли и ведут постоянно обновляемые ведомости для расчета налога Plusvalía.

Плата за обслуживание

В Испании является нормой, что коммунальные объекты, такие как сад, бассейн, парковка и лифты находятся в совместной собственности отдельных собственников многоквартирного дома или жилого комплекса. Когда вы покупаете квартиру или виллу, вы также становитесь владельцем доли этих объектов. Точный процент зависит от стоимости вашей недвижимости на территории комплекса в целом. Например, если в комплексе десять квартир с точно такой же площадью и стоимостью, то каждый отдельный собственник также владеет одной десятой бассейна, сада, парковки или любых других коммунальных объектов.

Отсюда следует, что каждый собственник несет ответственность за содержание и техническое обслуживание своей доли или, более конкретно, за расходы, связанные с этим. Эти расходы похожи на плату за обслуживание, с которыми вы, возможно, знакомы дома. В Испании вы и ваши соседи образуют юридическое лицо, известное как Сообщество собственников Comunidad de Propietarios, которое похоже на ассоциации жильцов, с которыми вы, возможно, имели дело в вашей стране.

Будучи членом этого Сообщества собственников означает, что у вас есть определенные права и обязанности. Ваши обязанности включают в себя:

• вы не должны наносить ущерб коммунальным объектам
• вы должны поддерживать свою собственность в исправном состоянии
• вы обязаны позволить провести ремонт на территории вашей собственности, который принес бы пользу сообществу в целом
• вы обязаны позволить рабочим зайти на территорию вашей собственности в целях проведения ремонта, связанного с пунктами 1 - 3 выше
• вы должны заплатить свою долю платы за обслуживание
• вы будете привлечены к ответственности членами Сообщества собственников (Comunidad de Propietarios), если вы нарушите правила Сообщества или его нормативные акты

Как член Сообщества собственников (Comunidad de Propietarios) у вас есть право голосовать и участвовать в принятии решений и работы вашего Сообщества собственников.

Некоторые ассоциации жильцов функционируют лучше других. Очевидно, что это во многом зависит от инициативы самих собственников. Проблемы могут возникнуть в комплексах, где есть большое количество нерезидентов владельцев практически без представительства, и несколько жильцов, которые, как правило, доминируют в управлении ассоциацией. В некоторых случаях это может привести к злоупотреблению властью.

Опыт показывает, что профессиональное представительство часто является единственным способом борьбы с такими ассоциациями жильцов. Альтернативой является слишком много дискуссий и разочарований и слишком мало решительных действий. У нерезидентов могут возникнуть такие проблемы, как переплачивание или оказаться, что услуги, за которые они заплатили, плохо выполнены или и вовсе не предоставлены. Ситуация часто осложняется еще и из-за того, что уведомления о важных встречах не достигают нерезидента, потому что они не отправляются на его домашний адрес, или он не может понять их, потому что они написаны на испанском языке.

Как члену Comunidad de Propietarios вам необходимо иметь профессиональное представительство, чтобы ваши мнения были услышаны, чтобы ваш голос при голосовании имел значение, чтобы вопросы, которые вас касаются, рассматривались и ассоциация эффективно работала.

Многолетний опыт нашей команды юристов в представлении интересов нерезидентов членов Comunidades de Propietarios на побережье Коста-дель-Соль дал нам специальные знания в этой области.

Ежегодный налог на недвижимое имущество (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, IBI)

Этот налог очень похож на муниципальные сборы или городской налог, которые вы платите в местные органы власти в своей стране. Все владельцы недвижимости, как резиденты, так и нерезиденты, должны платить налог ежегодно в местную администрацию,к которой относится район., где находится имущество. Вы можете оплачивать этот налог с вашего испанского банковского счета, дав банку постоянное поручение, и это, пожалуй, самый удобный способ, особенно если вы нерезидент, так как задержка в оплате приведет к начислению и взысканию пени.

Сумма налога, которую вы должны выплачивать, рассчитывается из официальной кадастровой оценки (valor catastral), записанной в земельном кадастре (Catastro), которая, как правило, ниже, чем реальная рыночная стоимость. Другие факторы, такие как местоположение, размер и характер вашей собственности, могут быть также приняты во внимание. Так как это муниципальный налог, ставки варьируются от места к месту, типичная местная администрация, например, в городе Марбелья, в настоящее время взимает 0,65% от зарегистрированной стоимости в год.

В вашей местной мэрии вам выдадут квитанцию об уплате налога, чтобы вы могли показать, что налог был уплачен. Эта квитанция становится очень важной, когда дело доходит до продажи вашей недвижимости по двум причинам. Во-первых, потому что на ней указан регистрационный номер вашей собственности в земельном кадастре (Referencia Catastral). Во-вторых, потому, что этот налог относится к самой собственности, а не к человеку, который имеет титульные документы на собственность. Таким образом, если имущество продается с непогашенной задолженностью на налог на недвижимость, то ответственность за платеж плюс пеня передается новому владельцу. Очевидно, что любой потенциальный покупатель захочет убедиться, что налог был уплачен в полном объеме, прежде чем приступить к заключению сделки, и квитанции об оплате являются доказательством того, что это именно так и есть.

Налог на вывоз и утилизацию мусора (Tasa de Recogida y Tratamiento de Basura)

Этот налог платится в местный орган власти, чтобы покрыть расходы на вывоз мусора и его утилизацию. Он выплачивается два раза в год и для нерезидентов рекомендуется организовать оплату с вашего счета, дав постоянное поручение вашему испанскому банку.

Если ваша собственность является новостройкой, то может оказаться, что ваша мэрия не сразу выставит вам счет на оплату налога. Иногда отправка вам платежного поручения из мэрии может затянуться до одного года, в этом случае платеж будет выставлен задним числом, с даты покупки.

Налог на вмененный доход владельцев недвижимости (Impuesto sobre la Renta)

Это налог, который должен быть оплачен нерезидентами собственниками недвижимости каждый год. Владельцы недвижимости резиденты, которые могут доказать, что их собственность в Испании является также и их основным местом жительства, освобождаются от уплаты этого налога.

Нерезиденты облагаются налогом на доходы, полученные в Испании, по единой ставке в 24% (25% до 31 декабря 2006 года). Там, где не существует фактических поступлений, налоговая инспекция вменит доход, обычно основываясь на 2% от кадастровой стоимости имущества (valor catastral), которая зарегистрирована в земельном кадастре (Catastro). Что касается новостроек, стоимость которых была недавно пересмотрена, этот налог обычно снижается до 1,1%.

Профессиональное представительство по вопросам налога на имущество и налога на вмененный доход владельцев недвижимости

Все иностранцы, которые владеют собственностью в Испании, обязаны представлять налоговую декларацию в налоговое управление (Hacienda) каждый год. Эта налоговая декларация будет включать в себя два налога, которые мы обсуждали в предыдущих двух разделах: налог на имущество и налог на вмененный доход владельцев недвижимости.

Уклонение от уплаты этих налогов может привести к штрафам и даже к наложению эмбарго на вашу собственность. Наши юристы могут представлять ваши интересы в этих вопросах. Мы взимаем плату в размере €250 (плюс НДС) за эту услугу.

Страхование

Для защиты ваших активов в Испании вам следует заключить страховой договор. Если у вас есть ипотечный кредит на вашу недвижимость, то банк потребует договор страхования в любом случае. Стандартный страховой полис на квартиру стоимостью около €300,000 с внутренним содержанием, оцененным, скажем, в €48,000, будет стоить примерно €280 в год.

В многоквартирном доме или жилом комплексе сообщество собственников (Comunidad de Propietarios) обязано застраховать все имущество для покрытия расходов на его восстановление. Тем не менее, всегда желательно также иметь свой собственный страховой полис на строения в случае, если страхование сообществом собственников (Comunidad de Propietarios) не является всеобъемлющим.

Для виллы со стоимостью восстановления около €500,000 и внутренним содержимым стоимостью в €180,000, страховая премия будет составлять около €1.550.

Ипотечное кредитование

В Испании практически отсутствует валютный контроль и вы, поэтому, можете получить ипотечный кредит на вашу собственность в любой валюте и из любого банка в мире. Однако, мы настоятельно рекомендуем вам взять ипотечный кредит в евро, поскольку это защитит вас от возможных проблем, связанных с колебаниями валютных курсов. Вы увидите, что испанские банки предлагают одни из самых низких процентных ставок в Европе (ниже 5%) и с удовольствием кредитуют нерезидентов покупателей недвижимости. Как и большинство аспектов покупки недвижимости в Испании ваш адвокат может оформить ипотеку для вас.

Сумма, которую вы можете взять, очевидно, будет зависеть от стоимости вашей недвижимости. В качестве общей рекомендации, нерезиденты могут брать от 60% до 70% от стоимости жилья, а для жителей эта цифра возрастает до 80% от стоимости. Это также будет зависеть от вашего дохода. Как правило, банки дают кредит в размере до трех ваших общих годовых доходов, но они редко разрешают кредиты, которые приведут к ежемесячным выплатам, которые превышают 33% от вашего чистого дохода в месяц.

Максимальный срок погашения кредита, как правило, 15 лет, но иногда ипотека может быть организована со сроком погашения в 25 лет. Решающим фактором здесь является возраст заемщика. Заемщик или старший партнер в случае совместного ипотечного кредита, должен быть в возрасте до 70 лет на момент окончания срока кредитования. Так, если возраст старшего партнера в супружеской паре 55 лет, то максимальный срок погашения кредита, который банк будет готов предложить - это 15 лет.

Каждый банк требует несколько отличающийся пакет документации, прилагаемый к заявлению на получение ипотечного кредита. Следующий список представляет из себя общее руководство по видам документов, которые вы должны будете предоставить.

Для работающих заявителей на получение ипотечного кредита:

• ваши последние три квитанции или справки о заработной плате и последняя налоговая декларация или доказательство вашей последней налоговой оценки
• копии выписок из банковского счета за последние шесть месяцев
• рекомендательное письмо от работодателя, подтверждающее дату начала вашей работы и вашу заработную плату
• копию паспорта или вида на жительство, если вы являетесь резидентом

Для лиц, занимающихся индивидуально профессиональной деятельностью, заявителей на ипотечный кредит:

• ваши последние налоговые декларации, там, где это применимо
• копии ваших счетов за последние 2 - 3 года
• отчет дипломированного бухгалтера, подтверждающий ваши личные доходы от предпринимательской деятельности
• копию вашего паспорта или вида на жительство, если вы являетесь резидентом
• копии отчетов о ваших личных банковских счетах

Для пенсионеров заявителей на ипотечный кредит:

• последние три пенсионные квитанции
• налоговая декларация за последние два налоговых года
• выписка из банковского счета за последние три месяца
• pекомендательное письмо от банка

Важно помнить, что в Испании ипотечный кредит прикреплен к собственности, а не к человеку, и зарегистрирован на документе, устанавливающим право собственности (Escritura Pública) в Реестре собственности (Registro de la Propiedad). Если вы покупаете от застройщика на стадии строительства, то застройщик уже может иметь ипотечный кредит на собственность, и вы просто берете на себя ответственность за его выплату после завершения строительства. Очевидно, что кредитор захочет проверить ваше финансовое положение, прежде чем согласиться на предоставление вам кредита.

Плата за оформление ипотечного кредита обычно составляет около 3% от суммы, которую вы занимаете, тем не менее это будет ниже, чем уже существующий ипотечный кредит застройщика, в случае, если вы решите взять его. Эти расходы включают в себя комиссионные банка и гербовый сбор, а также гонорары, выплачиваемые вашему адвокату, нотариусу и сборы за регистрацию собственности.

Если вам нужна дополнительная информация по ипотечному кредитованию, поговорите с членом нашей команды, который может ответить на все ваши вопросы и объяснит какие варианты доступные для вас являются наилучшими.

Идентификационный номер NIE

По закону все иностранцы, которые имеют активы в Испании, должны иметь NIE – идентификационный номер иностранца. Это ваш налоговый номер в испанской налоговой инспекции и вам он нужен, чтобы заполнять ежегодную налоговую декларацию доходов и на возврат налога на прирост капитала.

Этот номер необходим вам также для открытия счета в банке, покупки или продажи недвижимости, при подаче заявки на кредит или ипотеку, или для оформления страхового полиса.

В настоящее время испанские нотариусы настаивают на том, чтобы покупатели нерезиденты предоставляли сертификат NIE, прежде чем они позволят им подписать окончательные контракты. Если у вас нет NIE, то это может привести к неожиданным задержкам в заключении сделки в последнюю минуту.

Вы можете сами обратиться за сертификатом NIE, но процедура достаточно сложная, особенно если вы не говорите по-испански. Один из наших сотрудников может работать с вашим заявлением на получение сертификата NIE, либо сопровождать вас в соответствующие подразделения в штаб-квартире полиции, либо провести весь процесс от вашего имени. Это поможет вам сэкономить огромное количество времени и усилий. Плата за организацию этого будет 125€ + НДС.

Составление завещания в Испании

Даже если у вас есть завещание в вашей стране, то было бы разумным сделать испанское завещание, в котором вы даете распоряжения по поводу вашей собственности, находящейся в Испании. Испанский закон правопреемства довольно сложный и может очень отличаться от того, к чему вы привыкли дома.

Испанский закон о завещании предназначен в первую очередь для защиты наследников в семье. С этой целью налагается ряд ограничений на свободу завещателя распорядиться своим имуществом по своему усмотрению. Если иностранный гражданин умирает, не оставив завещания, то его имущество будет распределено в соответствии с испанским законодательством. Вкратце испанское наследственное право выглядит следующим образом:

Eсли кто-либо умирает, оставив детей, то одна треть его имущества переходит к его живущим детям в равных частях.

Eще треть также переходит к детям, но завещатель вправе разделить эту часть как он считает нужным, например, передавая одному ребенку больше, чем другим. В случае, если умерший не оставил завещания, то эта треть будет также разделена на равные части.

Переживший супруг умершего будет иметь пожизненное право на эту вторую треть имущества, другими словами, дети не смогут распоряжаться им по своему усмотрению, пока оставшийся супруг также не умрет.

Oставшаяся треть может быть завещена тому, кого выбирает наследодатель.

Eсли ребенок умер, оставив детей (внуков умершего), то они автоматически наследует его долю.

Eсли умерший не имеет детей, то пережившие родители умершего имеют законное право на одну треть имущества, если есть переживущий супруг, и половину имущества, если нет пережившего супруга.

Вы, возможно, сделали распоряжения в завещании в вашей стране, касающиеся распределения своих активов в Испании, и, в теории, эти распоряжения должны быть соблюдены и здесь. Однако, правовые процедуры для обеспечения соблюдения ваших распоряжений в Испании являются очень длительными и дорогостоящими, и любые окончательные решения по этим вопросам будут приняты по усмотрению суда. Ваши наследники могут быть вовлечены в затяжные и болезненные юридические процедуры. Кроме того, если у вас есть четкое представление о том, как вы хотите, чтобы ваше состояние было бы распределено, особенно, если это не находится в соответствии с положениями испанского закона о правопреемственности, то крайне важно, чтобы вы составили испанское завещание.

После того как вы составили завещание в Испании, очень важно убедиться в том, что из завещания, составленного вами в вашей родной стране, будут исключены ваши испанские активы и что любые последующие завещания, сделанные за границей, также не отменяют положения в вашем испанском завещании.

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования

Этот налог выплачивается на наследование имущества супругами, детьми или любой другой стороной, которая получает часть испанской недвижимости умершего.

Испанское законодательство предусматривает, что имущество, зарегистрированное как совместная собственность, считается состоящей во владении каждого из супругов в процентном отношении 50-50 и, следовательно, после смерти одного из супругов, переживший супруг наследует 50% доли умершего супруга. При этом налог на наследство становится насущной проблемой, так как налог должен быть уплачен в течение 6 месяцев с момента смерти.

Наследство облагается налогом по скользящей шкале, которая начинается с 7,67%, возростая до 34%. Однако, если вы принадлежите к определенному классу наследников, дальний родственник, например, или вы уже достаточно состоятельны, то может оказаться, что этот показатель превышает 80%. При оценке уже существующего состояния получателя, налоговая инспекция будет рассматривать только испанские активы для нерезидентов.

TСумма налога, которую получатель наследства должен будет выплатить, зависит от чистой стоимости его доли в недвижимости. Эта чистая стоимость рассчитывается путем установления рыночной стоимости имущества на данный момент, а затем вычета расходов, долгов (ипотека например) или расходов, которые могут быть применимы в данном случае. 3% обычно добавляют к этой цифре, чтобы покрыть внутреннее содержимое недвижимости и личные вещи. Важно отметить, что в Испании, в отличие от других стран, налог насчитывается только на долю получателя этой чистой стоимости, а не от общей стоимости переданного имущества.

Имеюся некоторые налоговые льготы для определенных классов получателей наследства.

Группа 1: супруги, родители, приемные родители, бабушки и дедушки, а также дети и усыновленные дети старше 21 имеют налоговые льготы в размере €15,956.87. Дети в возрасте до 21 получают те же льготы, а также дополнительные льготы в размере €3,990.72 добавляются за каждый год, недостающий до 21. На эту льготу установлен потолок, и максимум, что может быть востребовано составляет €47,858.59.

Группа 2: Братья и сестры, дяди и тети, приемные родители и приемные дети имеют налоговые льготы в размере €7,993.46.

Группа 3: Двоюродные братья и сестры, дальние родственники и люди, не имеющие родственные связи не получают льгот вообще.

Приняв во внимание эти налоговые льготы, ставка налога рассчитывается по следующей шкале:

TAX BAND	TAX RATE %
0 to 7,993.46	7.65
7,999.46	8.5
15,980.91	9.35
23,968.36	10.2
31,955.81	11.05
39,943.26	11.9
47,930.72	12.75
55,918.17	13.6
63,905.62	14.45
71,893,07	15.3
79,880.52	16.15
119,757.67	18.7
159,634.83	21.25
239,389.13	25.5
398,777.54	29.75
797,555.08 and above	34

Наследники, которые не являются членами семьи будут платить по более высоким ставкам налога на наследство, потому что базовые ставки умножаются на специальные коэффициенты. В недалеком прошлом эта ситуация представляла проблему для супружеских пар, состоящим в гражданском браке, но региональное правительство Андалусии (Junta de Andalucía) недавно изменило закон, чтобы позволить этим парам пользоваться теми же налоговыми льготами, как супруги, если они зарегистрированы в соответствующих органах.

Минимизация налога на наследство

Вам следует обратиться за профессиональной юридической или финансовой консультацией у юриста или бухгалтера, специализирующегося в области испанского налогового законодательства, чтобы обсудить наиболее подходящее для вас и ваших наследников соглашение. Вот некоторые из вариантов, которые могут быть предложены.

Создание корпорации, которая владеет собственностью, с членами семьи в качестве акционеров. Когда один член умирает, то собственность, фактически, не переходит из одних рук в другие, потому что она принадлежит корпорации.Собственность перераспределяется простой передачей части акций другим членам семьи, процедура, которая требует уплаты только небольшого налога. Следует отметить, однако, что специальный налог в размере 3% взимается с оффшорных компаний, базирующихся в налоговых гаванях.

Введение нескольких членов семьи, таких как вашего партнера и детей, в титульный документ, устанавливающий право собственности, является еще одной возможностью. Делая это, вы тем самым уменьшаете долю каждого получателя и увеличиваете количество налоговых льгот, которые применимы в данном случае, тем самым значительно снижая налоги, которые придется платить вашим наследникам. Однако этот вариант может стать проблематичным, если вы захотите продать недвижимость, потому что для этого потребуется согласие всех правообладателей.

Взять кредит под залог имущества может быть целесообразным в некоторых случаях для того, чтобы свести к минимуму ответственность за налог на наследство.

Инвестиционные возможности в Испании

Есть много возможностей для выгодных инвестиций в Испании и Коста дель Соль. Они варьируются от покупки небольшой квартиры с идеей сдачи его в аренду отдыхающим до огромных проектов, таких как жилые комплексы или морские причалы.

Ставки передаточных налогов различны для коммерческой недвижимости и вам следует получить профессиональную консультацию, чтобы обсудить ваши возможные варианты, если вы думаете об осуществлении такого рода инвестиций.

Независимо от рода инвестиций, в которых вы заинтересованы, будь то небольшой и относительно несложный проект или комплексный крупномасштабный инвестиционный проект, наши опытные юристы могут предоставить вам независимое финансовое руководство, а также консультации по другим сопутствующим аспектам, например, по вопросам трудового права.